Segmentul de retail a devenit principalul motor al pieței imobiliare din România în acest an, urmat îndeaproape de segmentul industrial, în timp ce segmentul birourilor a înregistrat o scădere în 2025 după o activitate de închiriere intensă în ultimii doi ani. Pe piața locuințelor, oferta rămâne limitată menținând prețurile ridicate, arată o analiză a PwC România pe baza datelor publice disponibile în piață.
Livrările de spații de retail noi sunt estimate să crească cu 27% în acest an față de anul anterior, iar până în 2027 stocul de spații de retail din România va depăși 5 milioane de metri pătrați. Sectorul de retail crește constant, susținut de interesul ridicat din partea investitorilor și de intrarea pe piață a unor branduri noi.
Modificările fiscale, încetinirea creșterii economice și mai ales reducerea consumului ar putea limita evoluția segmentul de retail pe termen scurt, dar cererea stabilă și chiriașii diversificați asigură reziliența acestuia.
Aproape 100 de chiriași noi au intrat pe piața din Europa Centrală și de Est în acest an, cu 40% mai mulți decât în 2024, iar România este una dintre principalele ținte. Printre brandurile recent intrate pe piață se numără Sports Direct, Worldbox, Wendy’s și Funky Buddha, iar Action, Holland & Barrett, Tous se pregătesc și ele să deschidă primele magazine în România.
Extinderile de mall-uri cresc livrările pe segmentul de retail
Livrările de spații comerciale noi se vor ridica în acest an la 215.000 de metri pătrați, în creștere cu 27% față de 2024, din care 161.000 de metri pătrați au fost deja livrați în primele nouă luni ale anului. Noile spații provin din extinderea unor mall-uri existente (Moldova Mall Iași, Iulius Mall Suceava), renovări importante (Agora Arad) și inaugurarea unor noi parcuri comerciale (Zacaria Retail Park Cisnădie).
Cu un stoc de 4,75 de milioane mp de spații comerciale la finalul lui septembrie 2025, România ocupă a doua poziție în Europa Centrală și de Est, după Polonia.
În ciuda livrărilor din acest an, rata de neocupare a spațiilor de retail rămâne foarte scăzută – sub 1% în București și circa 3% în orașele mari – reflectând o cerere puternică. În acest context, chiria medie pentru spațiile de retail în București a fost cu 11% mai mare în trimestrul al doilea din 2025 față de ultimul trimestru din 2024.
Proiectele de retail aflate în dezvoltare însumează 273.000 mp și vor ridica stocul total la 5 milioane mp în 2027. Cele mai importante contribuții vin din partea noului mall Rivus Cluj-Napoca și din extinderile Arena Mall Bacău și Promenada București.
Cerere ridicată pe segmentul industrial
Segmentul industrial beneficiază de o creștere a încrederii investitorilor în piața din România, ca urmare a intrării în spațiul Schengen, observându-se o scădere a ratelor de neocupare și o creștere a chiriilor pentru spațiile premium. Cererea se îndreaptă mai ales spre locații strategice, care susțin diversificarea și logistica pe ultimul kilometru, stimulată de comerțul electronic.
Activitatea de leasing pe segmentul industrial a crescut în acest an, în primele nouă luni fiind închiriați 750.000 mp de spații industriale. Cererea netă a reprezentat 60% din totalul tranzacțiilor, respectiv 450.000 mp.
Bucureștiul reprezintă 79% din suprafața totală închiriată, continuând tendința de la începutul anului 2025, fiind susținut de infrastructură și conectivitate rutieră. Pe sub segmente, logistica reprezintă 74% din totalul închirierilor, iar depozitarea și producția câte 11%.
Pe partea de ofertă, aproape 300.000 de metri pătrați de noi spații logistice și industriale sunt vor fi livrați pe piața din România în acest an, din care jumătate în București și 38% în vestul țării. Livrările noi din 2025 au scăzut cu 55% față de media ultimilor cinci ani, dar proiectele noi aflate în dezvoltare pe segmentul industrial totalizează 412.000 mp, din care 76% în jurul Bucureștiului, unde CTP și WDP sunt cei mai activi dezvoltatori.
Cu 8,12 milioane mp de spații industriale operaționale la finalul trimestrului trei, România ocupă în prezent locul al treilea în Europa Centrală și de Est. Bucureștiul rămâne principalul centru logistic al țării, dar proiecte majore precum Autostrada Moldova (A7) și Autostrada de centură a Bucureștiului (A0) stimulează creșterea industrială, îmbunătățesc conectivitatea și creează noi oportunități de dezvoltare în zone mai puțin utilizate anterior.
Scădere pe segmentul de birouri
Segmentul birourilor a înregistrat o scădere a activității de închiriere în acest an, în condițiile în care au lipsit livrările noi. Dezvoltările de proiecte noi, semnificativ mai reduse decât în ultimii trei ani, au crescut presiunea pe disponibilitatea spațiului, iar ratele de neocupare se află în continuare pe un trend descendent în special pentru spațiile bine poziționate.
Unul dintre factorii care au frânat evoluția segmentului de birouri îl reprezintă procesul complex de autorizare a proiectelor noi. În același timp, dezvoltările noi pe segmentul de birouri trebuie să răspundă unor cerințe de calitate tot mai mari din partea chiriașilor, în special în termeni de sustenabilitate, eficiență și valoare pe termen lung. Astfel, segmentul a devenit destul de exclusivist, proiectele noi fiind dezvoltate de companii cu experiență. Proiectele în curs de dezvoltare însumează circa 170.000 mp, cele mai importante fiind faza a doua a Timpuri Noi Square, Arc Project și One Technology District.
Stocul de spații de birouri din România totaliza 4,51 milioane mp la jumătatea anului, din care Bucureștiul deține 76%, respectiv 3,42 milioane mp. Astfel, Bucureștiul se clasează în continuare pe locul patru între capitalele din Europa Centrală și de Est.
Oferta limitată menține prețurile ridicate pe piața locuințelor
Segmentul rezidențial continuă să fie dezechilibrat, marcat de ofertă în scădere și cerere în creștere. Oferta rămâne limitată ca urmare a deciziilor luate de dezvoltatorii imobiliari în ultimii ani de a restrânge investițiile în proiecte noi, pe fondul activității economice incerte și a scumpirii creditelor bancare. La aceasta se adaugă pachetul de măsuri fiscale adoptat în acest an, dintre care creșterea cotei de TVA pentru locuințele noi la 21% a avut un impact direct asupra sectorului imobiliar.
Cererea de locuințe a crescut cu 15% față de anul trecut, în timp ce oferta a scăzut cu 18%, conform datelor din piață. Astfel, prețul mediu de vânzare a crescut în acest an cu 15%, la 1.910 EUR/mp. În mod paradoxal, deși ne aflăm într-un context care ar favoriza vânzătorul, cumpărătorii au mai multă putere de negociere deoarece sunt mai precauți, prioritizând calitatea și locația, iar proprietățile se vând mai greu, cu timpi medii de tranzacționare de 51-70 zile în marile orașe. Acest comportament pune presiune pe proiectele vulnerabile care depind de lichiditate din partea cumpărătorilor, în timp dezvoltatorii cu finanțare solidă își vor permite să aștepte.
Și pe segmentul închirierilor se observă o dinamică similară, respectiv scăderea ofertei cu 19% și creșterea cererii cu 18%, care au condus la majorarea cu 6% a chiriei medii față de 2024.
Pe termen scurt și mediu, piața va rămâne tensionată, cu o ușoară tendință de stabilizare. Oferta limitată și cererea selectivă vor menține prețurile ridicate, favorizând dezvoltatorii cu portofolii solide și finanțare stabilă. Investitorii și cumpărătorii vor continua să monitorizeze atent modificările fiscale și costurile de finanțare.
